Wanneer moet een aankoopmakelaar een bouwkundige keuring adviseren?

Jij bent de professional

Als aankoopmakelaar kom je dagelijks woningen binnen. Je hebt gevoel voor prijzen, ligging, potentieel. Maar bij een woning van 300.000, 400.000 of 500.000 euro is het niet alleen de prijs die telt. Het is ook de staat van het pand. En daar kom ik om de hoek kijken.

Na meer dan 40 jaar bouwkundige keuringen heb ik woningen gezien die er van buiten prachtig uitzagen, maar van binnen een tijdbom bleken. En ik heb makelaars gezien die — na één gesprekje met hun cliënt na een fikse herstelrekening — besloten nooit meer een keuring over te slaan.

Dit is wat ik hun zou hebben verteld, als ik er eerder bij was geweest.

Bij welke woningen is een keuring eigenlijk altijd verstandig?

De simpele vuistregel: hoe ouder de woning, hoe groter de noodzaak. Bij woningen van vóór 1980 is een bouwkundige keuring naar mijn mening geen optie, maar een verplichting richting je cliënt. Bouwjaar 1930? Dan praten we over dakconstructies die al lang aan revisie toe zijn, vochtige kruipruimtes, verouderde elektrische installaties, loden leidingen en fundering die misschien al tientallen jaren problemen geeft zonder dat de bewoner het wist.

Maar ook nieuwere woningen — zeg van na 2000 — zijn niet automatisch veilig. Slechte bouwbegeleiding, aannemer die heeft bezuinigd, of een isolatiepakket dat niet aansluit. Ik heb woningen van twaalf jaar oud gezien met ernstige vochtproblemen door slecht aangebrachte dampschermen.

Situaties waarin een keuring altijd op zijn plaats is:

• Bouwjaar vóór 1980 — geen discussie. Fundering, dak, installaties, vocht. Te veel risico.
• Zichtbare gebreken — scheuren, vocht, doorhangende vloeren, klemmende deuren. Dit zijn symptomen. Jij ziet ze. Benoem ze. Adviseer een keuring.
• Verbouwde woning zonder vergunning — aanbouwen, dakkapellen, uitbouwen die 'zomaar' zijn neergezet. Constructief niet altijd verantwoord.
• Lange leegstand — een woning die jarenlang leegstaat, tiert niet. Schimmel, vorstschade, verzakking: het gaat erin en de eigenaar heeft het niet eens door.
• Eerste kopers — die hebben geen referentiekader. Ze zien een mooie keuken en denken dat de rest ook wel goed zit. Jij weet beter.
• Bovengrens van het budget — als je cliënt maximaal leent en de woning heeft verborgen gebreken, dan is er geen financiële buffer voor noodreparaties. Een keuring is dan geen kostenpost, maar een verzekering.

Wat levert een bouwkundige keuring op voor jouw cliënt?

Een professionele bouwkundige keuring geeft inzicht in de technische staat van de woning, compleet met herstelkostenraming. Dat zijn geen vage indrukken — dat zijn concrete bedragen per onderdeel, gebaseerd op NEN 2767-conditiescores. Van conditie 1 (nieuw) tot conditie 6 (totale vervanging noodzakelijk).

Met die informatie kan je cliënt:

• Beter onderhandelen over de prijs
• Bewust beslissen of hij of zij de woning wil
• Voorkomen dat ze voor verrassingen komen te staan ná de overdracht

En vergeet dit niet: verborgen gebreken zijn juridisch een grijs gebied. Een keuring vooraf maakt duidelijk wat er bekend was. Dat beschermt zowel koper als verkoper.

Wat als de verkoper een keuring weigert of de markt te snel beweegt?

Ik begrijp de druk op de huizenmarkt. In een biedingsstrijd is een voorbehoud bouwkundige keuring soms een dealbreaker. Maar dat wil niet zeggen dat je als makelaar niets kunt doen.

Overweeg de volgende opties:

• Bouwkundige quickscan — een snelle, visuele inspectie ter plaatse, nog vóór het uitbrengen van een bod. Geen uitgebreid rapport, maar wel een professioneel oordeel in twee uur.
• Keuring na het tekenen — met een ontbindende voorwaarde gebaseerd op de uitkomst. Geeft rust, maar nog altijd bescherming.
• Bestaand rapport laten beoordelen — als de verkoper al een rapport heeft, laat het dan door een onafhankelijke partij beoordelen. Verkopers kiezen soms voor keurders die minder kritisch zijn.

Jouw advies telt zwaarder dan je denkt

Als aankoopmakelaar ben jij het vertrouwde gezicht van je cliënt. Je hebt hen begeleid, je weet wat ze zoeken, en ze vertrouwen op jouw oordeel. Dat is een verantwoordelijkheid.

In al die jaren dat ik woningen heb gekeurd, zijn de meest dankbare mensen diegenen die wel een keuring hadden laten doen — en daardoor óf een betere prijs hebben onderhandeld, óf op tijd afgehaakt zijn. De verdrietigste gesprekken had ik met mensen die het niet hadden gedaan.

Jij kunt het verschil maken. Adviseer proactief. Leg het vast in je dossier. En wees eerlijk: soms is 'even laten keuren' het beste advies dat je kunt geven.

Wil je samenwerken?

Bij 123bouwkundigekeuring werken wij samen met aankoopmakelaars door het hele land. We plannen snel, rapporteren helder en geven concrete herstelkostenoverzichten. Neem contact op voor de mogelijkheden — ook voor vaste afspraken of gecombineerde keuringen.